Los inversionistas internacionales deben estar conscientes de que el mercado de bienes raíces de China se ha sobrecalentado. El mercado inmobiliario se dispararó en los precios en un 20%, en las cuatro ciudades más grandes del país, en 2013. En Pekín, la capital de la nación, los precios crecieron hasta en un 16% el año pasado. Shanghai registró aumentos de 17%, y Guangzhou y Shenzhen vieron ganancias del 20%. Esto fue después de los impresionantes logros de los últimos años. Todos las 70 de las principales ciudades de China vieron un rápido incremento en los valores de las propiedades, con la excepción de una sola ciudad. Finalmente, en 2014, los precios no sólo han estabilizado, sino que han comenzado a caer. La cuestión es, hasta qué punto y con qué rapidez. Un aterrizaje suave es la meta del gobierno chino. Importará en gran medida a la economía mundial, dada la importancia de China.
Se estima que una tercera parte del PIB chino (Producto Interno Bruto) proviene de bienes raíces y otras industrias relacionadas. El continuo crecimiento económico está en peligro si el mercado de la vivienda se derrumba.
Desarrollo inmobiliario en Beijing la capital de China
El gobierno chino hizo algunos intentos para frenar la especulación en el mercado de la vivienda. Esto incluyó el aumento de los pagos iniciales en segundas hipotecas. El gobierno central comenzó a auditar cuando se disparó la deuda del gobierno local y el crecimiento del sector bancario. Ambos estaban creciendo junto con el mercado de la vivienda, con cifras infladas. Los políticos locales proveían la tierra y los bancos proporcionaban el dinero para el desarrollo.
Hay algunos que dicen que China está teniendo cierto éxito en desinflar la burbuja inmobiliaria, que fue alimentada por años por el crédito barato. Es cierto que la construcción se está desacelerando un poco, con la caída de los precios en algunos mercados. Ya hay un sector que cada vez es mayor de trabajadores desempleados.
Mientras que las ventas de propiedad siguen desacelerando, más y más áreas urbanas de China están levantando las restricciones a la venta de viviendas. Algunas de las restricciones incluyen negar el permiso oficial para comprar más de dos casas en un área en particular. Los que no tenían prueba de ello, se limitaban a la compra de una sola propiedad. En muchas ciudades chinas, estas limitaciones empezaron a aplicarse cuando los precios de propiedad explotaron hacia la alza en 2010 y 2011. Por primera vez en 6 años, los precios inmobiliarios en muchas ciudades chinas están cayendo. Está sucediendo mensualmente.
Ya que la caída ha sido tan precipitada en 2014, muchas áreas urbanas han anunciado políticas gubernamentales que aumentan el apoyo a los préstamos hipotecarios. Las autoridades también han tomado medidas para ayudar a los promotores inmobiliarios a recaudar dinero para el nuevo desarrollo de la propiedad.
Viviendas en Hong Kong
Las ciudades más grandes de China, incluyendo las que ya se han mencionado, han mantenido algunas políticas restrictivas. Este es también el caso de la isla de Hainan, que todavía está en auge, en parte debido a su proximidad a Hong Kong y Macao. Las ciudades de Zhuhai y Sanya, ubicadas en la parte meridional de Hainan, se han beneficiado enormemente de estas dos ciudades-estado prósperas, así como la cercanía geográfica a Guangzhou (conocida anteriormente como Cantón). La ciudad es la tercera más grande de China.
Durante los primeros 8 meses de 2014, las ventas de viviendas han disminuido en un promedio del 30%, en las ciudades de Beijing, Guangzhou, Shanghai y Shenzhen. Esto se complementó con una caída de los precios de las nuevas unidades residenciales en estas cuatro ciudades en un promedio de 1% entre julio y agosto. Esto no es alarmante, gracias a los extraordinarios incrementos de años anteriores. Los precios habían llegado a ser tan altos, que empezaban a ahogar el desarrollo económico de estas zonas urbanas.
En Sanya y Zhuhai, los precios de la vivienda siguen aumentando, porque los inventarios son bajos. Sin embargo, la superficie total que se vende está en declive. Independientemente, el inventario es todavía posible venderlo en un año. En muchas otras áreas urbanas se extiende hasta los 18 meses.
¿Por qué este asunto importa por fuera de China? Esto es debido al papel que China desempeña en la producción mundial total. Se ha convertido en un motor de crecimiento para muchos países en el mundo. Desde 2007, China se ha vuelto más importante que los Estados Unidos para la economía mundial. Entre los años 2007 a 2013, la economía mundial ha crecido en un 31%. China ha contribuido con 10,1% de este crecimiento, que es casi un tercio. En comparación los Estados Unidos, este solo contribuyó con 4,1%, seguido por Brasil y Rusia en el 1,6 y 1,4 respectivamente. La nación de la India contribuyó 1,1%. Australia y Japón 1% cada uno. Todos los demás países en el mundo añadieron menos del 1% del crecimiento económico mundial total.
Las proyecciones para el período 2013-2019 muestran que China contribuye 7,6% y Estados Unidos el 7,2% al crecimiento económico mundial. Alemania, el Reino Unido y la India están empatados en el tercer lugar llegando a 1,7%. Francia y Japón siguen en el 1,2 y 1,1 respectivamente. Las otras naciones del mundo contribuirán menos del 1% sobre una base individual.
Estas estadísticas indican no solo la importancia de China en la economía mundial, sino que también muestran cómo se proyecta que China tenga tasas de crecimiento económico más lentas que en el pasado. Algo de esto se debe a la desaceleración del mercado inmobiliario en China. El país vio la expansión del PIB de más del 10% desde el año 2003 alcanzando el 14% en 2007. En 2008, durante la crisis financiera mundial, el crecimiento todavía fue cercano al 10%. En el año 2009, la economía se desaceleró aún más, pero se mantuvo por encima del 9%. Después de un arranque en 2010 por encima del 10%, una vez más, y una tasa de 9% en el año 2011, el crecimiento del PIB en China ha bajado del 8%. Las proyecciones para 2014-2019 indican un crecimiento en declive aún más con tasas de entre el 6% y el 7%.
Esto le importa enormemente a la economía mundial. China es el primero o el segundo socio comercial de más de 50 países de todo el mundo. Estos incluyen Canadá, Japón, Rusia, muchas naciones de la Unión Europea y, por supuesto, los Estados Unidos.
Muchos dependen de si los funcionarios del gobierno chino pueden gestionar un lugar de aterrizaje suave para el mercado inmobiliario en el país. Este escritor, contrariamente a muchos analistas, no está convencido de que se ha logrado. Mientras que los incrementos mensuales de los precios, aunque pequeño, continuó hasta junio de este año, cuando sólo aumentó un 0,1%. En julio se redujo en un 1% en todos los ámbitos.
Mall Desocupado en New South China, Evidencia de la desaceleración en Bienes Raíces Comerciales
El descenso también se está produciendo en el desarrollo comercial. El crecimiento en ventas para este año es de 8,4%, por debajo de lo que se logró en el 2013. El año pasado se registró un crecimiento con un exceso de l35% a principios de año en las ventas de edificios comerciales. La tasa siguió descendiendo a lo largo de 2013, con un crecimiento negativo a finales de año.
La tasa de inversión en el sector inmobiliario chino también se ha hundido. En el verano de 2013, todavía se estaba expandiendo a un ritmo anual del 19%. Se ha disminuido al 13,7% y sigue empeorando.
La desaceleración de la economía en China conducirá a una disminución de los precios de las materias primas a escala global. Esto golpeará a las naciones que son más dependientes de esta forma de comercio; el más duro en desarrollo. Será sin duda conducir a tasas de crecimiento más lento en casi todo el mundo.
Si el mercado inmobiliario en China se derrumba en los sectores residenciales y comerciales, el impacto será dramático en los mercados mundiales. Podría dar lugar a recesiones en varios países que han llegado a ser muy dependiente del comercio con China. Esto tendrá un impacto aún mayor de países, y que pronto creará un crecimiento más lento del PIB en todo el mundo.
Otro efecto secundario será el dinero que sale del sector chino de bienes raíces. Este capital estará buscando nuevos mercados de bienes raíces en el extranjero. Lo que los inversores pueden presenciar pronto, es un aumento general de los valores de las propiedades en las ciudades financieras e industriales en varios países de todo el mundo. Lo más probable es que ocurra en Europa, otras ciudades del este de Asia, Estados Unidos, Canadá y partes de América Latina.
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