Invertir en el Sector Inmobiliario de Grecia: Una Oportunidad que Solo Sucede una Vez en la Vida.

Por: Jeffrey Hagenmeier.

Una inversión en el sector inmobiliario de Grecia en este momento es ideal si lo que quiere es aprovechar la grave situación que ocurre en esta nación hoy en día, esta crisis económica, que es la peor en la historia de la gracia moderna, crea esta oportunidad única e irrepetible en la vida de comprar propiedades que eran impagables hace 6 años. El PIB (Producto Interno Bruto) de Grecia se ha reducido en casi una cuarta parte, y el ingreso real disponible en los hogares se ha reducido en más de un tercio. Miles de empresas rentables se han visto forzadas a declararse en bancarrota, los propietarios de estas empresas, junto con sus antiguos empleados, están siendo forzados a liquidar sus propiedades en una escala masiva. Junto con esto se ha producido un éxodo colectivo de jóvenes graduados y profesionales. Esto ha resultado en un sector inmobiliario dominado por compradores.

Los temores sobre la salida de Grecia de la Euro-Zona aún no han pasado y el peligro ahora está empezando a disminuir a medida que la economía griega pareciera llegar al fondo de la crisis, la cual fue un resultado del pánico financiero del 2008. A pesar de esto, es muy probable que Grecia necesite un tercer rescate internacional en el 2015.

Grecia ha recorrido un largo camino desde el 2009 donde el país se vio obligado a empezar uno de los más retadores ajustes económicos y fiscales de la historia moderna. La sustancial ayuda monetaria que la nación recibiría de los socios europeos y del Fondo Monetario Internacional estaba condicionada a que Grecia asumiera un pronunciado programa de austeridad.

Después de cuatro años de dolorosas reformas financieras y estructurales de la economía griega, finalmente está en el punto en que un nuevo modelo de crecimiento pueda echar raíces. La recuperación de la economía está ahora lista para comenzar.

Lo que fue necesario para permitir que la economía griega renaciera, fue eliminar los déficit gemelos, estos fueron la cuenta corriente y el déficit fiscal que los gobiernos griegos habían permitido acumular a tasas insostenibles durante décadas de mala gestión.

La reestructuración sin precedentes en la Europa moderna, ha logrado la plausible, no sólo han se han eliminado ambos déficits, sino que ahora están en superávit. Desde el año 2009 el déficit primario (déficit presupuestario anual menos pagos de intereses sobre la deuda acumulada) ha disminuido más del 10% del PIB a un superávit primario superior al 1% del PIB en 2013. Correspondiente al actual déficit en cuenta corriente se contrajo un 12,5% del PIB. En 2013 se registró un superávit en cuenta corriente de 0,7%.

También son importantes para la recuperación de la economía griega  la disminución de los salarios y los costes laborales unitarios, que son competitivos en comparación con otras economías nacionales en Europa.

Aunque el PIB se redujo en 3,9% en el año 2013 se espera un crecimiento económico real en la segunda mitad de 2014, después de seis años de recesión. La economía se ha contraído un 0,9% en el primer trimestre y sólo un 0,2% en el segundo trimestre de 2014, es importante señalar que el gobierno griego ha pronosticado que el crecimiento económico volverá en el primer semestre de 2014. Otros signo alentador es el crecimiento en las exportación de bienes y servicios procedentes de Grecia (1,8%) en 2013.

Grecia tuvo la inflación más baja de la zona euro en 2013, el IPC (Índice de Precios al Consumidor) pasó a ser negativo en Marzo de 2013 y ha permanecido allí desde entonces. La primera vez que esto ocurre en Grecia desde 1968.

El desempleo alcanzó el 27,3% en 2013 y el desempleo juvenil fue más alto aún. A pesar de la gran reducción de los costes laborales unitarios, se necesitará tiempo y años de crecimiento para reducir este porcentaje. Un tercio de la población se encuentra en o por debajo del nivel de pobreza. Los salarios en Grecia han caído más de un 20% desde el comienzo de la crisis.

El esfuerzo de la reforma ha afectado a casi todos los ámbitos de la actividad económica. Las reformas en la administración fiscal sobre todo han contribuido a que Grecia sea más competitiva y favorable a la inversión.

Grecia ahora será capaz de mostrar sus ventajas comparativas que incluyen el clima, la cultura, la geografía, la historia, los recursos naturales y el talento de sus ciudadanos.

Un punto especialmente brillante para la economía griega ha sido el turismo. Los viajeros internacionales superaron la meta de 17 millones en 2013. Los ingresos netos por turismo han crecido en más del 18% el año pasado. Los tiempos difíciles en Grecia de los últimos años han hecho que muchos empresarios griegos se centren en el mercado turístico. El número de visitantes que llegan a Grecia está rompiendo todos los récords anteriores, en la actualidad 1 de cada 5 trabajadores en Grecia son dependientes del turismo.

Por segunda vez este año la Confederación de Empresas Turísticas Griegas (SETE) ha revisado las proyecciones para el número de llegadas previstas, ha tenido que modificar al alza los pronósticos: 18.500.000-19.000.000, esto es casi el doble de ciudadanos que viven en Grecia. Este gran número no está incluyendo los más de 2 millones de personas esperadas en los cruceros. Las reservas de avión y las tasas de ocupación de los hoteles han subido más de un 25%.

Hay un crecimiento de dos dígitos en las reservas desde los Estados Unidos, Francia, Alemania, Italia y el Reino Unido.

Este aumento es en gran parte el resultado de la agitación regional y la deflación en el interior de Grecia, que ha dado lugar a ofertas y gangas en la comida, el alojamiento y otros servicios.

Los griegos también se han vuelto más amigables con los turistas mediante la extensión de las horas de visita a los sitios arqueológicos, museos y otros sitios históricos.

Lo que también ha ayudado es la ausencia de imágenes televisadas de malestar social, edificios en llamas, disturbios, manifestaciones y los informes policiales. Esto provocó que millones de turistas reconsideran sus planes de viaje a Grecia en 2009 y 2010. Esto fue cuando los griegos habían salido a las calles para protestar contra las nuevas medidas de austeridad del gobierno. El asombroso desplome en las llegadas de viajeros fue un golpe devastador para la economía griega.

SETE está proyectando un objetivo de 24 millones de visitantes para el año 2021. Esto contribuiría un 20% al PIB de la economía. Esto crearía un millón de empleos en un país de 10,8 millones, donde 1,5 millones están desempleados. No hay duda de que el Gobierno griego tomará el sector turístico de la economía en serio.

El aumento de la masa de visitantes pondrá una prima sobre las propiedades para que estos recién llegados se queden. Esto sólo se agravará en los próximos años. También tendrá que haber una inversión correspondiente en la infraestructura y el transporte.

Muchos griegos están en oposición a los planes de desarrollo propuestos a lo largo de la costa griega. Estas áreas se encuentran todavía entre los más antiguos en Europa.

Una característica fundamental de la industria turística es la duración de la temporada. Muchas áreas están extremadamente ocupadas en junio, julio y agosto, el resto del año el comercio es mucho menor. Un objetivo importante del sector turístico griego, tanto público como privado, es extender este período de tiempo.

Este accionamiento del turismo masivo ofrece al inversionista la oportunidad de invertir en propiedad individual o comercial. Hay un número record de registros de propiedades (tanto de gama alta y de gama baja) en el mercado para la veta, los precios han caído en un 50%, estos ahora son similares a los de Turquía y España. Muchos griegos que poseían más de una propiedad para vacacionar ahora han decidido poner estas a la venta.

El gobierno griego está ayudando al sector inmobiliario mediante aprobación de una nueva ley de impuestos sobre la propiedad que fue promulgada en 2013 y es probable que reduzca la carga fiscal anual para los propietarios de segundas residencias.

También es importante para los compradores internacionales saber que el impuesto de transferencia en ventas se ha reducido hasta en un 70%.

Aunque el mercado de bienes raíces en Grecia estaba dominado anteriormente por inversionistas de Alemania, Francia y el Reino Unido, ahora se expandido este panorama considerablemente. Hay un marcado Interés creciente proviene de Europa del Este, Escandinavia, Suiza, los Estados Unidos e incluso América del Sur. Como resultado, la demanda se está acelerando y el mercado comenzará a apretar, por lo que ahora sería el momento de hacer un movimiento en este mercado de nicho. Muchos clientes anteriores de alquiler terminaran comprando las propiedades.

Si un inversionista está buscando adquirir propiedades para alquilarlas más adelante a los turistas, es importante centrarse en las regiones que tienen mayor atractivo turístico. Esto incluiría Corfú, las islas Cícladas llamadas Mykonos y Santorini, así como la región de Porto Heli del Peloponeso incluyendo la isla de Spetses.

Otras áreas de interés serian la isla de Creta, al sur, o Halkidiki, en el norte, esta zona del norte es muy popular entre los rusos. Patmos es otra área a considerar, se trata de una pequeña isla del Dodecaneso donde uno puede llegar a tener suerte y encontrar una casa histórica a la venta.

Por supuesto las zonas menos populares como la isla de Naxos, por ejemplo, permitirán encontrar  precios mucho más bajos, una propiedad allí puede ser comprada por tan sólo $ 60,000 USD (Dólar estadounidense).

Es importante reconocer desde 2002 al 2008 en promedio fueron vendidas 150.000 propiedades anualmente. En 2011, sólo 11.000 fueron vendidas. Esto es una disminución en el sector del 95%. Es un mercado que puede ser fácilmente explotada si uno está dispuesto a hacer una inversión a largo plazo.

No hay restricciones reales en la compra de propiedades para los extranjeros, excepto quienes no tengan un pasaporte de la unión europea, estos necesitaran necesitarán un permiso especial expedido por la administración regional en algunas áreas selectas. Estos lugares serían cerca de la frontera con Turquía, Creta y las islas del Dodecaneso.

Viviendas que cuesten más de $ 104,700 USD tienen un requisito especial, hacen necesarios los servicios de un abogado local, generalmente cobran de 1 a 1,5% del precio de venta de la propiedad. El abogado debe realizar un estudio de título, encontrar un notario, así como explorar si hay alguna reclamación legal o gravámenes sobre la propiedad, También debe buscar un ingeniero estructural para revisar el permiso de la propiedad y el edificio.

Es importante señalar que la mayoría de las propiedades en venta en breve se listarán con la debida certificación de propiedad, también con el certificado de un ingeniero civil abalando las especificaciones de construcción y las emisiones. Sin embargo, por ahora tener un abogado presente es todavía recomendable para cualquier transacción de bienes raíces… Los inversionistas deben organizar la financiación en sus propios países, ya que es difícil de calificar para un préstamo en Grecia en la actualidad, tenga en cuenta que el efectivo es el rey, si lo tienes en la mano puedes negociar un acuerdo mucho mejor.

Los gastos de notaría son entre el 1,2% y el 2% del precio de venta. Los honorarios del agente son del 4,96% del precio de compra de la propiedad, el costo se divide entre el comprador y el vendedor.

Los impuestos de transferencia a cargo del comprador se han reducido del 10% al 3%. Si, posteriormente, decide vender la propiedad las ganancias de capital serán gravadas al 15%.

Los impuestos de propiedad pueden ser cambiados ​​fácilmente por un canje de gobierno o una nueva legislación.

Pero el gobierno en el poder actualmente, está tratando de fomentar la inversión mediante una reforma al método de recolección. La nueva ley a partir de este año reemplaza dos impuestos anuales de los bienes raíces con un impuesto unificado sobre la propiedad (ENFIA). Se espera que sea ligeramente menor que los anteriores. La nueva tasa es de 2 a 13 euros ($ 2.67 a $ 17.38 USD) por metro cuadrado.

Un dueño de propiedad raíz pagará un impuesto adicional inmobiliario (FAP) anual de 0,1% a 1% de la valoración oficial de la propiedad. Hay un impuesto por separado de 1 euro (1,33 dólares USD) por metro cuadrado en la parcela de la tierra circundante.

Como nota final los índices de criminalidad siguen siendo bajos fuera de la capital Atenas. Esto es a pesar de la crisis económica, sin embargo, hay un número creciente de propiedades más caras que se están convirtiendo en barrios cerrados y algunos incluso tienen sistemas de vigilancia.

Si se quiere hacer una inversión en el mercado inmobiliario de Grecia ahora es el momento, antes de que los precios empiezan a subir de nuevo. Un comprador tiene la mayoría de las ventajas ahora, sobre todo si tienen dinero en efectivo en la mano.