Por: JEFFREY HAGENMEIER
Si un inversionista busca un precio razonable en propiedad raíz en Europa, se debe considerar Croacia. Este país es uno de los más bellos en el continente. Croacia tiene todo lo que un posible comprador podría desear: Tiene playas intactas, mares y ríos azules, villas de pesca y ciudades amuralladas al estilo medieval. Además, tiene ruinas de cada período importante de la historia, desde la era del imperio romano hasta el presente. Tiene un casi virgen distrito de lagos, además de pintorescas aldeas de montaña.
No es solo la posibilidad de invertir en una casa histórica, porque, adicionalmente, no hay impuestos sobre propiedad raíz. Esto es una ventaja gigantesca sobre otras áreas de la región. Los únicos países en Europa que no tienen impuestos sobre propiedad raíz son Liechtenstein, Malta y Mónaco. Irlanda pudo haber estado en la lista, pero el país recientemente inició un impuesto sobre las propiedades para mitigar un déficit fiscal.
Ruinas Romanas en Zadar
Aunque los precios en propiedad raíz han caído de manera sustancial en Grecia desde las crisis de endeudamiento soberano en Europa, los impuestos sobre la propiedad han estado al alza, esperando balancear el presupuesto federal. Montenegro sigue siendo un buen lugar para encontrar propiedad raíz a un precio razonable, aunque el país sea todavía un poco campestre.
Croacia, como miembro de la Unión Europea, esta más desarrollado económicamente. Por lo tanto, se pueden esperar mas atractivos generales. Incluso hoy, todavía hay una pequeña cantidad de propiedades históricas a la venta. El haberse unido a la Unión Europea en Julio del 2013 tuvo un minúsculo impacto sobre los precios del mercado de hogares. Los precios de la propiedad raíz han estado moribundos después de que cayeron alrededor del 30% en la crisis financiera del 2008. No obstante, empieza a verse una tendencia alcista y es factible que se acelere prontamente.
Croacia tiene una línea costera más amplia que la mayoría de los países en Europa. El país tiene unas de las mejores propiedades disponibles para la venta en todo el continente. Más aún, estas propiedades escénicas pueden ser adquiridas a los precios más bajos del mercado europeo. Mientras el mercado del turismo aumenta, los precios de las propiedades suben, aunque de manera más pasiva. Los viajeros se enamoran más y más de Croacia cada año.
Zagreb, Capital de Croacia
Entre más visitantes arriban y el interés se despierta por adquirir propiedades, un inversionista puede esperar el doble del valor pagado dentro de unos 5 años. En el corto plazo, el mercado de los arrendamientos será más lucrativo en tanto que se expanda el turismo, lo cual es esperado.
La construcción de viviendas en muchas áreas se ha detenido debido al pánico financiero. Esto resultó en una crisis de endeudamiento soberano en muchas partes de Europa continental. Muchas áreas que son populares entre los más adinerados, especialmente los Europeos, ya empiezan a ver un incremento en los precios. Esto incluyen las regiones del Adriático y los viejos pueblos de Dubrovnik, Split y Rovinj, situados en la Península de Istria.
Istria es una de las penínsulas más grandes de la región Adriática. Los paisajes que queda más alejado de la costa están llenos de viñedos, sembrados de olivas, ciprés, y arrayán. Es posible avistar numerosos molinos de agua y la mayoría de las casas están hechas de piedra. Una gran cantidad de visitantes comparan la región a Toscana, Italia. Los grandes compradores de propiedades son provenientes de Alemania, generalmente.
La región central de Dálmatian, cercana a Split, es reconocida por sus increíbles sitios históricos. En la medida de lo posible, es beneficioso involucrar a un abogado en la búsqueda de títulos en esa región en particular. Largos años de emigración, guerras, numerosas subdivisiones y cambios de dueños, han hecho que las posesiones legales se hayan vuelto particularmente pertinentes allí.
Ciudad de Dubrovnik
El Dubrovnik medieval ha sido meticulosamente reconstruido y restaurado por la UNESCO, bajo un plan de renovación, después de haber sido bombardeado durante siete meses, entre 1991 y 1992. Esto ocurrió durante la guerra civil yugoslava, la cual llevó finalmente a Croacia a su independencia. En los primeros años del nuevo milenio, la ciudad se vio envuelta en un alza de precios, entre el 20% y 30% anuales. Desde el desorden financiero de 2007-2008, los precios han decaído proporcionalmente, lo cual ha posibilitado la inversión extranjera. El espacio es limitado en la fortificación milenaria, lo cual provee cierta exclusividad. Aún mejor, para los inversionistas es que el lugar es frecuentado por cruceros de alta gama, los cuales parecen arribar de manera diaria. No hay muchas facilidades en los resorts cercanos para todos los turistas que frecuentan la zona, entonces arrendar puede ser sumamente lucrativo; el turismo en Croacia es el ingreso extranjero más grande.
Algunas de estas áreas pueden llegar a ser muy costosas. En el viejo pueblo de Dubrovnik, por ejemplo, puede costar $385 dólares, y hasta $513 dólares el metro cuadrado; en euros, desde 3000 hasta 4000 el metro cuadrado. Otras áreas que han atraído especial atención entre los compradores extranjeros, incluyen las islas alejadas de la costa de Split. Entre ellas se estan: Brac, Hvar, Solta y Vis. Lo que convierte a estas áreas tan atractivas es el hecho de que tienen acceso al mar.
Las Villas pueden ser adquiridas en áreas premium en la costa de Dálmatian desde $1.50 millones de dólares hasta $2.5 millones USD.
Los compradores más frecuentes antes de la crisis europea eran los irlandeses y los ingleses. Los inversionistas están ya repartidos entre los países de Europa Occidental. Muchos más estadounidenses han arribado en los últimos años. Y, como era de esperarse, hay un creciente interés por parte de Rusia y Ucrania.
Una considerable cantidad de compradores son Croatas que viven en el exterior, pero que buscan tener un segundo hogar o incluso una propiedad para después de jubilarse. Incluso yugoslavos ex patriotas se encuentran en esta mezcla.
Para los extranjeros, no hay restricciones reales en cuanto a la compra y venta de propiedades en Croacia. La única excepción es si el país de donde proviene el comprador tiene restricción para los croatas, por lo que se aplica la restricción. Para estadounidenses, la reciprocidad depende del estado en el cual se reside. Más del 50% de los estados estadounidenses han firmado acuerdos con Croacia.
Los compradores que provienen de otros lugares donde no hay estos acuerdos, tendrán que proceder a montar una compañía en Croacia. Estas empresas cuestan alrededor de $1,400 USD para establecerlas y tienen un costo mensual de mantenimiento de unos $200 USD. Estas deben generar algún tipo de ingresos, incluso si es una pequeña porción. La mejor forma para alcanzar este objetivo de ingresos, por lo menos los mínimos, es rentar una propiedad a un tercero.
No obstante, se debe tener en cuenta que si se recibe un ingreso por renta de una propiedad croata, se verá obligado a pagar un impuesto a la renta. Para personas naturales es del 25%. El margen corporativo es del 20%, 10% o incluso tiende a 0, dependiendo de dónde se compró la propiedad. Hay zonas establecidas libres de impuestos para impulsar el desarrollo.
Si desea adquirir una casa o una propiedad en Croacia, un inversionista debe pedir un 10% más del precio establecido para encargarse de gastos que puedan ser incurridos en el futuro.
Adicionalmente, si se va a invertir en Croacia, un inversionista debe investigar. Los futuros compradores deben pagar un 5% de lo que se denomina como “transfer tax”, o impuesto por transferencia, y tasas de 1% a 1.5% por gastos de abogado. Esto todo va anclado al precio de la propiedad comprada o por comprar.
Si hay un comprador que se va a apoderar de las acciones de una compañía que sea dueña de una propiedad, en este caso, no es necesario pagar un impuesto por transferencia.
Es significativo saber qué tipo de propiedad se compra y cómo se clasifica. Todo se reduce a una fecha en específico. Si se compra una propiedad que se construyó antes del 31 de Diciembre de 1997, se aplica el 5%. Lo mismo se aplica para una venta privada de propiedades que fueron construidas después de esa fecha. No obstante, si se compra una vivienda o propiedad que fue construida por un constructor independiente, después de la fecha previamente expuesta, la diferencia puede ser abismal. Se le puede imponer un impuesto adicional del 22% del VAT (Value Added Tax, por sus siglas en inglés), o Impuesto al Valor Agregado (IVA). En determinadas ocasiones, el constructor absorbe este costo como parte del precio de ventas, pero no siempre se da. En otras palabras: Cuidado al comprar.
Korcula
Los recargos en las propiedades van desde $684 USD hasta $820 USD; 500- 600 Euros.
Si usted planea vender su propiedad, debe estar al tanto de las reglas que se imponen sobre los bienes de capital, y las ganancias que provienen de las ventas. No se tiene que incurrir en gastos si califica dentro de las tres siguientes categorías:
- Si usted vivió en la propiedad mientras era dueño de la misma; es decir, por el tiempo que usted fue propietario de la misma, usted la ocupó
- Fue dueño de la propiedad por un mínimo de tres años consecutivos
- La propiedad será comprada por un familiar cercano
Cualquiera de las previas condiciones lo liberan de pagar dichos impuestos.
Si intenta vender alguna propiedad que anteriormente poseía, pero no la tuvo por más de tres años, el impuesto por ganancias de capital es del 35%. El margen corporativo en Croacia es del 20% o menos. Se reduce al 10% e incluso tiende a 0% cuando se venden las propiedades en áreas denominadas “libres de impuestos”.
La oportunidad para comprar propiedad en Croacia es ahora, pero se están cerrando las ventanas de oportunidad. Mientras se siga la recuperación económica en el país y Europa, seguirán los precios a la alza de manera proporcional.
Zagreb en la noche